買房前！先算「租售比」、「房價收入比」

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2012-04-19

【MyGoNews方暮晨/台北報導】一般而言，估算房價合理程度的標準主要有兩種國際通行的方法：(1)租售比、(2)房價收入比。一般民眾在買房前，用這兩個判定標準去衡量，應該可以知道你準備下手的房子，有沒有投資的風險。

所謂「租售比」，是指房屋每坪的月租金與每坪房價之間的比值。國際上用來衡量一個區域房産運行狀况良好的「租售比」，一般的警戒線界定爲1：300至1：200。根據國際上的一般情况，「租售比」大致在1：260至1：100之間。這就是說，如果把房子拿去出租，100個月至260個月，也就是大致10年至20年就能收回全部的買房總價。至於所謂「房價收入比」，是房地産價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。

今年32歲的小周來台北3年了，去年7月剛剛結婚。小周夫婦的工作都很穩定，每個月兩人的收入加在一塊有8萬元。眼見油電都在漲價，通貨膨脹壓力可能確定會爆發，於是兩人興起「買房」的念頭，看中了台北市建國北路1戶面積26坪的中古屋，房屋總價1690萬元(房屋單價每坪65萬元)。小周夫婦打算，買了這戶房子準備要長住，不過，因為自備款還不足，於是小周向南部的父母提出「金援」需求。

在台中老家的周爸爸、周媽媽聽到兒子要買房缺自備款，周媽媽立刻開始張羅資金，但是，在政府機構公務部門上班的周爸爸，這個時候卻打了通電話給小周，周爸爸問小周，「你要買的台北房子，如果用租的，一個月租金是多少？」小周說：「2萬5就可以租到。」周爸爸算了一下，等於是一坪租金961元，如果「租售比」來計算，小周想買的這戶「租售比」達到1：676(房屋1坪售價÷1坪租金)，這樣的數據已經超出了國際「租售比」的警戒線，周爸爸將這樣的計算觀念交給了小周，要他用這樣的標準挑房子。

於是，小周開始往新北市的低價區開找房，在林口，小周夫妻又看上一戶32坪總價704萬元的新古屋(每坪單價22萬元)，房子的空間更大、而且屋況更新，向房仲打聽了一下這樣房子的租金水準，房仲說：「每坪應該有600~700元」，小周算一算「租售比」大約在1：314左右，雖然同樣超過國際「租售比」的警戒線，但是，超過的幅度還在可以接受的範圍，於是，向周爸爸再次提出買房自備款的「金援」，周爸爸看到兒子能夠冷靜的買房，於是欣然陪著周媽媽一起張羅兒子的購屋自備款。

至於「房價收入比」的計算，小周夫妻月收入合計8萬元，以林口這戶房子可以向銀行貸款493萬元計算，每月銀行貸款的支出約2.5萬元，這樣的房貸支出佔家庭收入1/3，是符合一般理財的基本要求。所以整體來看，小周買林口的房子，對他來說，是比較合適的。